2017 год возможно считать одним из ключевых витков развития законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость. Еще до вступления в силу 01.01.2017 года нового Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и последовавшего создания Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) [16] в преддверии реформы было внесено ряд изменений в законодательство. Среди них, заслуживает внимание изменение, вступившее в силу с 15 июля 2016 года в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ [17].
Так, с указанной даты прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав. Если ранее существовала альтернатива, которая позволяла подтвердить факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество по выбору заявителя свидетельством о регистрации собственности или выпиской из ЕГРП, то сейчас это возможно сделать только с использованием последнего.
Схожие нововведения были внедрены в практику ФНС России еще в 2013 году. Как известно, вместо Свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ/ЕГРИП при государственной регистрации изменений стал выдаваться Лист записи Единого государственного реестра юридических лиц.
Рассматриваемая новелла не влечет за собой необходимость замены свидетельств о государственной регистрации прав на выписки из ЕГРП. Ранее выданные свидетельства продолжают действовать и по-прежнему выступают подтверждением права собственности на недвижимость на конкретную дату.
Следует также отметить, что указанные документы (свидетельство и выписка из ЕГРН) не относятся к числу правоустанавливающих, в отличие от различных договоров (купли-продажи, дарения, ДДУ и пр.), и действуют бессрочно.
Несмотря на сходное предназначение, свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и выписка из ЕГРН имеют ряд существенных отличий.
Первое из них касается формы: выписка из ЕГРН в отличие от свидетельства о государственной регистрации прав не выдается на дорогостоящем бланке строгой отчетности с водяными знаками.
Второе отличие заключается в характере информации, которую позволяют получить два документа. Так, в отличие от свидетельства о регистрации права, выписка из ЕГРН содержит сведения только на актуальную дату и не позволяет увидеть информацию об истории владения интересующим объектом недвижимости.
Выявленные отличия двух документов порождают вопрос о реализации принципа достоверности ЕГРН (ст.8.1 ГК РФ), ведь право зарегистрированное в ЕГРН возможно спорить в судебном порядке (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).
Так, еще до вступления в силу рассматриваемого нововведения в судебной практике сложился подход, согласно которому суды, разрешая вопрос о добросовестности приобретателя недвижимости учитывали не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т. д. [6]
Указанный подход по справедливому замечанию Бевзенко Р.С. ставит под сомнение фактически всю деятельность Росреестра и необходимость его существования [1].
С этим сложно не согласиться. Действительно, как ранее, так и сейчас лицо, желающее приобрести недвижимость в целях получения актуальных сведений об интересующем объекте недвижимости вынужден заказывать выписку из ЕГРН (ранее ЕГРП), ведь наличие только свидетельства о государственной регистрации права не может достоверно подтверждать наличие зарегистрированного права на день заключения сделки. Этим действия лица не должны ограничиваться, так как по логике Президиума Верховного суда этого не достаточно. В итоге покупатель, желая приобрести недвижимость (особенно на вторичном рынке) должен провести настоящее «расследование», чтобы исключить различные риски.
Из вышеизложенного также следует, что в этой части рассматриваемая новелла никак не отразилась на субъектах гражданского оборота.
Представители юридической науки и практики оценивают отмену бумажных свидетельств о государственной регистрации права неоднозначно.
Как отмечают специалисты Росреестра отмена свидетельств о праве собственности на бумажных носителях призвана укрепить гарантию зарегистрированных государством прав, а также снизить угрозу мошенничества с бланками этих документов [14].
В литературе также утверждают, что с отменой бумажных свидетельств о государственной регистрации сокращается бюрократия, не требуется наличия бумаги, потерявшей свой практический статус с развитием ЕГРП. Кроме того, становится сложнее обмануть доверчивых граждан, которые увидев надлежащим образом оформленное свидетельство о регистрации права, не задумываются о том, что оно может быть поддельным, и переводят денежные средства мошенникам, которые не имеют никаких законных прав на продаваемую ими недвижимость [9,c.28].
С одной стороны, с указанными выводам возможно согласится. Действительно, существует большой массив судебной практики, связанной так или иначе с подделкой свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость [7, 10]. Типичная ситуация выглядит следующим образом: мошенник подделывает свидетельство о праве собственности на объект недвижимости и выдавая себя за собственника совершает действия, направленные на продажу недвижимости – чаще всего нескольким лицам в одно и то же время. В дальнейшем сделка (сделки) признается недействительной, так как объект недвижимости был отчужден неуправомоченным лицом.
Как и ранее, в настоящее время во избежание подобных ситуаций, перед приобретение недвижимости следует получить выписку из ЕГРН об интересующем объекте недвижимости, а также при для расчетов по сделке использовать банковскую ячейку или депозит нотариуса [5, с.134]. Дополнительным способом снижения рисков покупателя объекта недвижимости является расширенная выписка из ЕГРП (ее может получить только собственник), которую можно запросить у продавца в случае наличия сомнений.
Однако с другой стороны, недостатков, на наш взгляд, больше чем преимуществ. На них в частности обращают внимание и в литературе.
Первым серьезный риск, который может возникнуть – технический. Так, не исключены технические сбои в работе, а также различные киберпреступления, предполагающие взлом базы данных Росррестра и дальнейшие умышленные действия, направленные на внесение искаженных сведений в ЕГРН. Несмотря на то, что параллельно с электронной базой ведется архив документов, и сведения возможно будет восстановить [18, c.54], представляется, что это будет очень трудоемким процессом, так как, скорее всего, доказывать свои права на недвижимость придется в суде.
Второй немаловажный момент состоит в том, что в п.4 ст.62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливается, что сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются актуальными только на момент их предоставления из реестра. Из этого следует, что сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН, могут измениться даже в день ее получения. Соответственно, возникает риск двойной продажи недвижимости, для предотвращения которого в литературе рекомендуют иметь выписку из ЕГРН, полученную за 1-2 дня до подписания сделки [8, c.7].
Вышеизложенное, стало причиной законодательных инициатив по возврату свидетельств о государственной регистрации [3], последняя из которых находится на рассмотрении [4] (на момент написания настоящей статьи). Как отмечают авторы законопроекта, необходимость возвращения к выдаче свидетельств обусловлена рядом обстоятельств:
- новая выписка обязательно нужна будет каждый раз при совершении какой-либо сделки с объектом недвижимого имущества, что потребует дополнительных временных и денежных затрат со стороны правообладателя;
- в случае возникновения ошибки в ЕГРН в электронном виде дополнительным подтверждающим документом для правообладателя будет являться свидетельство, выданное в момент регистрации возникновения или перехода прав на недвижимое имущество.
-для пожилых людей будет надежней иметь бумажное свидетельство, нежели электронную выписку, распечатанную на обычном, незащищенном листе.
Полагаем, что одним из перспективных направлений развития законодательства о государственной регистрации прав, а также возможным способом решения проблемы достоверности сведений в ЕГРН служит внедрение технологии блокчейн в деятельность Росреестра.
Блокчейн представляет собой децентрализованную распределенную базу данных («учетную книгу») обо всех подтвержденных трансакциях, совершенных в отношении определенного актива, в основе функционирования которой лежат криптографические алгоритмы. Преимуществами блокчейна выступают его: 1) децентрализация, которая минимизирует риски отказа работы в случае выхода из строя отдельной системы; 2) повышенная степень безопасности за счет использования средств криптографии при осуществлении каждой трансакции; 3) невозможность изменения данных блокчейна задним числом; 4) оперативность за счет автоматизированного обмена данными, в котором отсутствует человеческий фактор; 5) прозрачность, поскольку все действия в рамках блокчейна документируются и доступны для ознакомления всем участникам системы [13, c.94].
В настоящее время Росреестр, являясь участником пилотного проекта по внедрению технологии блокчейн, проводит работу по определению возможней его использования в работе [12]. Для этого Росреестр совместно с Внешэкономбанком также объявил конкурс блокчейн-решений для учета регистрации недвижимости [11].
В первую очередь в Росреестре планируют поэтапно начать внедрение технологии с цепочки АИЖК-Росреестр-Фонд страхования участников долевого строительства без изменения нормативно-правовой базы [2].
Представляется, что возможности технологии блокчейн не стоит идеализировать. Как справедливо отмечают в литературе, использование данной технологии не является серебряной пулей, способной устранить все проблемы, связанные с достоверностью информации [13, c.117].
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
- отмена бумажных свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость коренным образом не повлияла на существующие риски сторон при заключении сделок с недвижимостью [15, с.173];
- рассматриваемое нововведение имеют как преимущества, так и недостатки. Преимуществами являются снижение угрозы мошенничества с бланками свидетельств, а также сокращение бюрократии. В качестве недостатков выступают, во-первых, технические риски, связанные с возможным сбоем в системе или же взломом базы данных Росреестра с последующим внесением искаженных данных в ЕГРН, и, во-вторых, риск двойной продажи недвижимости, который обусловлен тем, что сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН, актуальны только на дату ее выдачи и, соответственно, могут измениться в последующем даже в день ее получения.
- несмотря на существенные преимущества технологии блокчейн, она не лишена недостатков, поэтому для ее внедрения важно провести комплексные исследования и оценить возможности ее использования применительно к государственной регистрации прав на недвижимость.