Сетевое издание

Международный студенческий научный вестник

ISSN 2409-529X

Введение

При разработке проектов редевелопмента важно учитывать современные тенденции развития общества. Учёт экологических факторов сегодня становится обязательной составляющей. Население урбанизированных территорий сталкивается с результатами загрязнения окружающей среды каждый день. И это не только плохое качество воздуха, воды, смог, но и заброшенные промышленные предприятия. Мы можем не только видеть остатки промышленных зон, образовавшиеся на них свалки, но и чувствовать токсические пары, исходящие от таких зон.

Помимо поддержки государства и участия населения, важно найти определённые материальные средства для реновации недвижимости. В связи с новизной данного направления появляется значительный риск убытков и некоторые негативные аспекты. Но если рассматривать экологический редевелопмент как перспективу, то тогда у некоторых предпринимателей появится желание поддержать подобные проекты инвестициями. И тогда бизнес может стать третьей заинтересованной стороной.

Основной фокус инвестиционных интересов девелоперов сосредоточен на объектах, которые являются жизнеспособными для экономического развития. Большинство таких проектов предполагают реконструкцию объектов на загрязненных участках. Общие затраты на реконструкцию здесь могут быть явно выше, чем на незагрязненных участках. Тем не менее, креативность, предпринимательство, вовлечение сообщества и коллективное видение могут превратить промзоны через определенное время в богатые разработки, которые улучшат качество жизни сообщества в целом [1].

Промышленные зоны занимают большие территории, при этом используются неэффективно, что оказывает негативное влияние и на население, и на экологию.  Так, при разработке проектов редевелопмента важно не только учесть мнение населения, но и способы экологической очистки, применяемой в проектах редевелопмента. Необходимо развивать экологический редевелопмент, а для этого нужны инвестиции. Инвестиционно-привлекательные проекты – это те, после реализации которых повысится экологический показатель городской среды.

Цель исследования

Целью исследования является обоснование выдвинутой нами гипотезы, согласно которой приоритетными инвестиционными проектами редевелопмента являются те проекты, которые учитывают экологический потенциал территории.

Для реализации данной цели поставлены следующие задачи:

• Изучение экологических критериев, определяющих приоритетность инвестиционных проектов редевелопмента;
• Рассмотрение инвестиционных проектов редевелопмента и их влияние на окружающую среду;
• Анализ таких проектов с точки зрения экологических критериев.

В процессе исследования рассматриваются инвестиционные девелоперские проекты, находящиеся на стадии реализации, и проекты, которые уже реализованы, всесторонне анализируется направление экологического редевелопмента.

Материал и методы исследования

Понятие «инвестиций» можно найти в ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В нем указано, что инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. 

Экодевеломпент – это достаточно молодое направление в России, которое предполагает использование «зелёных технологий», соответствие принципам «зелёного строительства» и направленность на охрану окружающей среды [2].  

Проекты экоредевелопмента гармонично сочетаются с окружающей средой и эстетически выглядят для окружающих, заменяя грязные промышленные или иные территории заброшенных предприятий.

Направление инвестиций в проекты редевелопмента, учитывающие экологические факторы, использующие «зелёные технологии» и способствующие сохранению окружающей среды, являются приоритетными и актуальными для современного общества. Такие инвестиции позволят благоустроить города без вреда окружающей среде и одновременно поспособствуют развитию проектов экодевелопмента.

В работе изучалась статья Мари Хоуланд, в которой автор рассматривает экономическое развитие как потенциальную цель процесса очистки окружающей среды. В статье указано, что ближайшее окружение промзон подвергается влиянию токсичных веществ и является свидетелем загрязнения окружающей среды останками бывших промышленных предприятий. Для решения данной проблемы предлагается компромисс развития экологических и экономических факторов, инвестируя в редевлопмент, тем самым предоставляя новое жильё, рабочие места и экологически благоприятную территорию [3].

 В другой статье, авторами которой являются Ю.В. Бекренёв и В.В. Шорохова, анализируются проблемы и роль девелопмента в России. Авторы отмечают, что возникновение девелопмента связано с повышенным интересом к инвестициям в недвижимость, а инвестиции, в свою очередь, являются основой для обеспечения роста экономического потенциала страны. Также было определено, что сокращение административных издержек и барьеров для застройщиков позволит увеличить приток прямых инвестиций в строительную отрасль и поступления в региональные бюджеты [4].

Для всестороннего изучения рассматриваемой проблемы была проанализирована статья О.М. Ленковец, в которой рассматриваются понятия экодевелопмент, особенности развития рынка недвижимости России при условии внедрения инноваций с помощью увеличения инвестиций. Отмечается, что в современном мире для успешности проектов редевелопмента важно учитывать экологическую составляющую. Направление экодевелопмента является перспективным, только начинает появляться в России. Этому способствует внедрение инноваций и привлечение инвестиций [5].

Е.А. Нянькина, Е.Н. Левдик – авторы статьи про экодевелопмент и «Зеленое» строительство. В данной статье рассматривается история экодевелопмента, тенденции развития, представлены примеры самых зелёных зданий в мире и сделан вывод о том, что Россия, как страна возможностей имеет все предпосылки для развития данного направления [6].

В статье А.М. Крыгиной рассмотрены перспективы развития инвестиционного строительства. Отмечено, что проблему доступного и комфортного жилья можно решить с помощью строительства эконедвижимости и представлена модель функционирования комплекса строительства с учётом экологического потенциала. Сделан вывод о безальтернативности перехода строительства на экостроительство, экодевелопмент [7].

Анализ статей показал, что экологический потенциал проектов редевелопмента предполагает привлечение большого количества инвестиций. Учёт экономических и экологических факторов, сокращение барьеров для застройщиков, внедрение инноваций – всё это составляющие инвестиционно-привлекательного проекта. Со временем и в России начнётся переход на экостроительство.

Для изучения данной темы использовались теоретические методы исследования, а именно абстрагирование, классификация и синтез. Такой метод как абстрагирование использовался для изучения экологического критерия инвестиционно-привлекательных проектов, то есть для отвлечения от критерия риска и эффективности инвестиций. С использованием классификации сформированы, построены и заполнены таблицы исследования. А синтез позволил объединить экологические критерии и характеристики рассматриваемых проектов для оценки приоритетности данных проектов.

Результаты исследования и их обсуждение

Этапы исследования основаны на задачах и методах исследования. Соответственно на первом этапе рассматривается критерии инвестиционно-привлекательных проектов с более подробным описанием такого критерия, как экологический потенциал, с помощью абстрагирования. На следующем этапе приведены инвестиционные проекты редевелопмента с описанием для последующего их оценивания с точки зрения экологического фактора, что было сделано на последнем этапе исследования, используя синтез.

1 этап: Изучение экологических критериев, определяющих приоритетность инвестиционных проектов редевелопмента

Инвестиционная привлекательность с стороны инвестора может определяется совокупным набором факторов, которые охватывают сферы, оказывающие наибольшее влияние на реализацию проектов. Поэтому инвестиционная привлекательность зависит от внешних факторов, которые характеризуют уровень развития отрасли и региона расположения анализируемого предприятия, и от внутренних факторов – деятельности внутри предприятия [8]. Таким образом, можно отметить следующие критерии оценки инвестиционно-привлекательных проектов – финансовая состоятельность застройщика, эффективность инвестиций и экологическая эффективность.

В данном исследовании мы подробно разберём экологическую эффективность и экологический потенциал. Так как экологические инвестиции важны для сохранения всех сегментов окружающей среды. Уровень уязвимости каждого из них, а также человеческие потребности диктуют необходимость инвестиций в их сохранение. Инвестирование в экологические проекты приносят многочисленные выгоды, и основные из них связаны с охраной окружающей среды [9].

При этом важно оценить экологическую ситуацию на территории реализации соответствующих инвестиционных проектов и их приоритетность, которая рассчитывается на основе данных в табл. 1. Здесь представлены критерии приоритетности инвестиционных проектов с качественной и количественной градацией оценок. Чем больше оценка, тем выше приоритетность и привлекательность.

Таблица 1 – Экологические приоритетные показатели инвестиционных проектов

Максимальный возможный суммарный балл – 20 (если вид предотвращаемого воздействия на окружающую среду один, но может быть и несколько), минимальный возможный суммарный балл – 9. Если по итогам оценивая проект получил минимальный суммарный балл, это не значит, что данный проект не является экологически инвестиционно-привлекательным. Он также требует внимание. Также суммарный был может быть равен 0, тогда привлекательность данного проект следует оценивать только по другим двум критериям (финансовая состоятельность застройщика и эффективности инвестиций).

С помощью табл. 1 можно сделать вывод о степени приоритетности инвестиционного проекта с точки зрения экологии, что позволит оценить и экологическую инвестиционную привлекательность проекта [10].

2 этап: Рассмотрение инвестиционных проектов редевелопмента и их влияние на окружающую среду

Современные организации предлагают для финансирования проекты, направленные на получение прибыли за счет использования максимального объема имеющегося бюджета с минимальным воздействием на окружающую среду. Они предлагают инвесторам возможность заработать деньги и изменить мир к лучшему [9].

В ходе исследования была составлена таблица инвестиционных проектов редевелопмента (см. табл. 2), в которой проекты характеризуются по статусу, инвестору, девелоперу, архитектору и размеру инвестиций, для дальнейшего анализа на предмет наличия экологического фактора.  

Таблица 2 – Инвестиционные проекты редевелопмента

Соответственно описание данных проектов звучит так:

• Разработанная концепция редевелопмента чугунолитейного железоделательного завода в Сысерти предполагает, что завод приобретёт функции развития туризма и притяжения горожан разных возрастов. Уже идет поиск заинтересованных инвесторов.
• Здания комплекса мукомольного завода в Нижнем Новгороде, в прошлом мельницы торгового дома «Емельян Башкиров с сыновьями», планируется перестроить в современный многофункциональный комплекс, где жилье будет соседствовать с офисами, отель с выставочными пространствами.
• Здание Левашовского хлебозавода в Санкт-Петербурге – объект культурного наследия. Одной из основных задач редевелопмента всей территории было раскрыть здание хлебозавода, вдохнуть в него жизнь и вернуть городу в новом востребованном формате культурного центра. Предполагается создание жилого комплекса на 199 квартир высотой от 3 до 9 этажей.
• Особенностью проекта квартала Lucky на улице 1905 года в Москве является сочетание современных жилых корпусов с апартаментами самого высокого уровня и сохранившейся исторической застройки фабрики Мамонтовых. Более трети квартала займут парковые зоны: зеленый лабиринт, скверы, аллеи, сады и даже французский парк с баскетами.
• Здание газгольдера в Санкт-Петербурге было выкуплено в собственность, но поскольку оно признано памятником промышленной архитектуры и охраняется государством, возможности его перестройки под новые функции были очень ограничены. Поэтому был создан проект, который позволил создать планетарий, практически не трогая сам газгольдер.
• Восстановить первоначальный облик пожарного депо в Твери было невозможно, поэтому было решено провести редевелопмент здания. Фасад визуально был разделен на две эпохи: уцелевшая дореволюционная кладка была очищена от краски и аккуратно восстановлена, а надстройки, которые появились после 1950 г., покрыты контрастным материалом.

3 этап: Анализ инвестиционных проектов редевелопмента с точки зрения экологических критериев

Инвесторы заинтересованы в принятии более эффективных инвестиционных решений для защиты и улучшения окружающей среды. Так, создаются новые идеи для инвестиций в создание лучшего и более чистого мира, а старые пересматриваются [9].

Для анализа экологической обеспеченности инвестиционных проектов, описываемых на предыдущем этапе, мы воспользовались данными табл. 1 и оценили конкретные проекты редевелопмента (см. табл. 3).

Таблица 3 – Оценка инвестиционных проектов относительно экологических критериев

Табл. 3 была заполнена на основе объективных данных описания проекта, поэтому возможны неточности в оценивании. Тем не менее, данные инвестиционные проекты относительно друг друга обладают почти одинаковой приоритетностью, а значит и одинаковой экологической обеспеченностью.

Исходя из приведённых примеров инвестиционных проектов редевелопмента, их концепций и исходного состояния, можно утверждать, что данные проекты соответствуют экологическим показателям, так как ориентированы на благоустройство территорий с использованием современных технологий и методов.

Изучив экологические критерии для инвестиционных проектов редевелопмента, определив приоритетности таких проектов и рассмотрев конкретные примеры, мы выяснили, что можно по предложенному алгоритму оценить рассматриваемый проект на предмет наличия экологических факторов. Так как инвестиционно-привлекательный проект, помимо прочих факторов, должен учитывать и экологический фактор.

Приведённые в исследовании инвестиционные проекты не показывают уровень использования каких-либо инновационных «зелёных технологий», рассматриваемых в анализе последних публикаций, но отражают уровень развития экодевелопмента в России.

Выводы

Экодевелопмент или экоредевелопмент – это новые понятия для населения России, поэтому они ещё не особо ранспространены. Хотя именно проекты редевелопмента позволяют очистить и улучшить территории городов. Но не всё так безнадёжно, как кажется. Одна из заинтересованных сторон, которая может дать толчок к развитию изучаемых направлений, - это инвесторы. Вкладывая в столь рисковые, но в то же время необходимые проекты, они помогут городам расцветать.

Когда проекты экоредевелопмента будут реализовываться и привлекать инвестиции, можно будет оценить стоимость таких инвестиций, выгоды и преимущества, возможные потери и наглядно оценить реализованные инвестиционные проекты, которые сейчас только в перспективе.