Сетевое издание

Международный студенческий научный вестник

ISSN 2409-529X

Изучая историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно прийти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. В процессе образования цен на рынке жилой недвижимости учитывается много различных факторов, которые оказывают непосредственное влияние на конечную стоимость жилья. Первым фактором является его географическое положение. Квартиры, расположенные в крупных мегаполисах, стоят в несколько раз дороже, чем в небольших региональных городах. Эта разница объясняется более качественным уровнем жизни, в том числе, и уровнем средней заработной платы жителей крупных городов. Второй фактор – это год постройки и тип самого строения жилья. Жилая площадь в доме дореволюционной постройки, безусловно, имеет гораздо меньшую ценность, чем квартира в доме, построенном после 1970 года, а цена за квадратный метр в новостройке будет в разы дороже, чем на вторичном рынке недвижимости. Также немаловажное значение имеет и тип строения, так, квартира в панельном доме в несколько раз уступает в стоимости аналогичной квартире, расположенной в кирпичном здании. И ещё один немаловажный фактор – это бытовые условия, которые включают в себя наличие лоджии или балкона, мусоропровода, водопровода, отопления и т.д. Все это скажется на стоимости жилья. Цена на недвижимость может меняться в зависимости от времени года. В летний период, как правило, увеличивается спрос на загородные дома и индивидуальные строения в дачных поселках, что вызывает рост цен на них летом по сравнению с зимой. Экологическая обстановка в районе тоже заметно влияет на стоимость жилья влияет. Квартира в доме рядом с промышленной зоной или оживленной автострадой обойдется покупателю заметно дешевле[1].

Дифференциация цены квадратного метра в городах РФ показывает региональные диспропорции экономического развития. Средняя стоимость по крупнейшим городам РФ за квадратный метр в 2018 г. находится в диапазоне 30-70 тыс. руб. Самые высокие показатели стоимости на жилье среди исследуемых городов оказались как в Санкт-Петербурге, так и городах российского Дальнего Востока и Юга[2]. Минимальный порог входа на рынок жилья в 14 городах России составляет 37415 руб. (таковая средняя цена за кв. м. в Череповце). В городах с высокой привлекательностью для внешних миграций (Казань, Екатеринбург, Владивосток) можно отметить более высокие цены в связи с локальными особенностями спроса в них. Средняя стоимость многокомнатных (4) квартир в среднем в 3,3 раза превышает стоимость 1-комнатной. Наибольшая дифференциация характерна для Санкт-Петербурга (4,4 раза). Цена метра квадратного при покупке представлена в таблице 1.

Таблица 1 – Средняя стоимость покупки жилой недвижимости, руб/м2

Цена за метр квадратный для квартир зависит от количества комнат. Несмотря на это, самая высокая цена для всех рассматриваемых объектов недвижимости в Москве и в Санкт-Петербурге. В число городов с наиболее высокими показателями стоимости жилья вошли также Владивосток, Казань, Екатеринбург. Самой низкой ценовой категории недвижимость представлена в Вологде и Череповце, что обусловлено падением спроса на жильё. Так, президент Череповецкой ассоциации риэлторов Ю. Румянцев считает, что в городе металлургов спрос упал больше, чем в других городах: «Если там снижение на 30%, то у нас на 40-50%», сделок проводится немного. Объяснение — упала платежеспособность населения»[3].

Наименьшая цена за м2 в квартире-студии определяется в Вологодской области по городу Череповец и равняется 38 416 рублям. В Вологде как в областном центре цена возрастает до 42 960 рублей. Примерно в этом же диапазоне м2 квартиры-студии в городе Воронеж, а именно 42 308 рублей. Затем по возрастающей идут цены во Владимире, Красноярске, Ярославле и Анапе. Цены за м2 в квартире-студии в этих городах приблизительно от 50 000 до 55 000 рублей. Цены в Архангельской области (города Архангельск и Северодвинск) и в Калининграде колеблются от 62 000 до 66 000 рублей за м2 в квартире-студии. Казань опережает Калининград и Архангельскую область. Цена за м2 в квартире-студии в Казани равна 68 792 рублям. На Урале (город Екатеринбург) цены возрастают до 80 000 рублей за м2. В Приморском крае (город Владивосток) это число приближается к 90 000 рублям за м2. Максимальная цена за м2 в квартире-студии наблюдается в Санкт-Петербурге и равняется 119 803 рублям.

Рисунок 1. Диаграмма средней стоимости покупки жилой недвижимости, руб/м2

Ситуация с однокомнатными квартирами обстоит немного иначе. Минимальная цена за м2 в Вологде - 36 353 рубля. В Череповце она больше примерно на 1 000 рублей. В порядке возрастания цен за м2 в однокомнатной квартире идут города: Владимир (43 228 рублей), Воронеж (44 500 рублей) и Калининград (45 583 рубля). Цены во Владимире и Калининграде за м2 в однокомнатной квартире сильно отличаются от цен за м2 в квартире-студии в меньшую сторону. В Воронеже, наоборот, наблюдается увеличение цены. В Анапе, Ярославле и Красноярске цены колеблются в пределах от 50 000 до 55 000 рублей за м2. Причём в Анапе и Ярославле цены за м2 в квартире-студии больше на 3 000-4 000 рублей, чем цены за м2 в однокомнатной квартире. В Архангельской области в городе Северодвинск цены уменьшаются, а в Архангельске увеличиваются и находятся в диапазоне 64 000-68 000 рублей за м2. Екатеринбург обгоняет город-миллионник Казань по цене за м2 в квартире-студии и однокомнатной квартире. Однако м2 в квартире-студии стоит больше м2 в однокомнатной квартире в Екатеринбурге. Во Владивостоке и Санкт-Петербурге цена за м2 в однокомнатной квартире падает и равняется соответственно 84 359 и 109 580 рублям.

Самые дешёвые двухкомнатные квартиры опять же в Вологодской области: в Череповце – 35 666 рублей за м2, в Вологде – 38 813 рублей за м2. По Череповцу эта цифра самая наименьшая по всем квартирам. Цена за м2 в двухкомнатной квартире в Воронеже почти такая же, как цена за м2 в квартире-студии в этом же городе, и немного больше чем в Вологде. Далее по возрастанию цены идут города Владимир и Анапа. В этих городах цена за м2 в однокомнатной квартире меньше, чем в квартире-студии и двухкомнатной квартире. А максимальная цена за м2 в этих городах наблюдается в квартире-студии. На убывание идёт цена за м2 в квартире в Ярославле. В двухкомнатной квартире в Ярославле м2 стоит 50 875 рублей. В Красноярск цена за м2 в двухкомнатной квартире падает в отличие от квартиры-студии и однокомнатной квартиры и равняется 53 686 рублей. В Архангельской области в Архангельске и Северодвинске цена за м2 в двухкомнатной квартире находится в диапазоне 59 000-60 000 рублей. Ненамного Архангельскую область опережает город Калининград, в котором цена за м2 в двухкомнатной квартире 60 000 рублей. Однако это число сильно превышает цену за м2 в однокомнатной квартире в этом же городе. В Казани же наоборот м2 в однокомнатной квартире стоит дороже, чем в двухкомнатной и квартире-студии. Цена за м2 в квартире уменьшается и в двухкомнатной квартире равняется 83 478 рублям. Неизменным лидером является Санкт-Петербург, в котором цена за м2 в квартире также уменьшается и в двухкомнатной квартире равняется 106 700 рублям.

По цене м2 в трёхкомнатной квартире Вологда и Череповец уступают другим городам из предложенного списка. Цена м2 в трёхкомнатной квартире в Череповце - 36 004 рубля, в Вологде – 36 173 рубля. По цене за м2 в трёхкомнатной квартире Владимир уступает, как и по цене м2 в однокомнатной квартире, Воронежу. Во Владимире цена за м2 в трёхкомнатной квартире - 43 052 рублей, в Воронеже – 44 500 рублей. По цене за м2 в трёхкомнатной квартире Воронежу уступает и Анапа, цена в которой равна 44 313 рублей. Цена в Красноярске за м2 в трёхкомнатной квартире мало отличается от цены за м2 в двухкомнатной квартире и равняется 53 633 рублям. Цены в Архангельске и Северодвинске стабильно держатся рядом. В Архангельске цена за м2 в трёхкомнатной квартире - 55 576 рублей, в Северодвинске – 57 692 рублей. Цены в Северодвинске всегда превышают цены в Архангельске, за исключением цены за м2 в однокомнатной квартире. В Калининграде цена за м2 в зависимости от количества комнат повышается и в трёхкомнатной квартире равняется 64 500 рублям. Но эта последовательность не касается квартир-студий, цена за м2 в которых больше, чем во всех остальных квартирах. В Екатеринбурге прослеживается обратная последовательность. С увеличением комнат цена за м2 уменьшается. Так цена за м2 в трёхкомнатной квартире равняется 64 686 рублям. В Казани цена за м2 в трёхкомнатной квартире превышает цены за м2 в других квартирах и равняется 75 600 рублям. Во Владивостоке с увеличением комнат цена за м2 уменьшается и в трёхкомнатной квартире равняется 76 961 рублю. В культурной столице нашей страны, Санкт-Петербурге, с увеличением комнат цена за м2 уменьшается и в трёхкомнатной квартире равняется 102 597 рублям.

Рассмотрим отдельно цены за м2 в частном доме в данном списке городов. Наименьшая цена за м2 в частном доме в Вологде 26 496,4 рублей. В Вологде и по квартирам цены небольшие, а вот в Екатеринбурге цены за м2 в квартирах достаточно большие. Однако за м2 в доме немного больше, чем в Вологде, а именно 26 802 рубля. Цена за м2 в частном доме в Череповце находится на уровне с ценами за м2 в квартирах и равняется 31 952 рублям. В Воронеже цена за м2 в частном доме меньше цен за м2в квартирах и равняется 33 000 рублей. В Ярославле цена за м2 в частном доме – 35 022 рубля. Это число меньше всех цен за м2 в квартирах этого города. Цены за м2 в квартирах в Ярославле и Красноярске похожи, но за м2 в частном доме в Красноярске она равняется 42 917 рублей. А это почти на 10 000 рублей больше, чем в Ярославле. Цены за м2 в частном доме во Владимире и в Калининграде похожи: во Владимире – 47 798 рублей, в Калининграде – 48 462 рубля. В Калининграде цена за м2 в квартире более 60 000 рублей, кроме однокомнатной квартиры, а цена за м2 в частном доме – 48 462 рубля. В Анапе цена за м2 в частном доме находится на одном уровне с ценой за м2 в квартире-студии и в однокомнатной квартире и равняется 54 265 рублям. Цены за м2 в квартирах в Архангельске и Северодвинске находятся практически на одном уровне, а по частному дому цена в Архангельске меньше, чем в Северодвинске. Цена за м2 в частном доме в Архангельске – 56 278 рублей, а в Северодвинске – 65 756 рублей.

Цена объекта недвижимости является наиболее приоритетным фактором при рассмотрении выгодности аренды или покупки в силу постоянной изменчивости стоимости недвижимости.