За годы развития ипотечного кредитования в мировой практике был накоплен огромный опыт, этим и обусловлена актуальность данного исследования. Механизмы ипотечного кредитования, разработанные в развитых странах, показывали высокую результативность.
Ипотеку часто отождествляют с кредитом на покупку жилья, что не совсем корректно. Во-первых, ипотечные банки сегодня предоставляют ссуды не только на приобретение жилых объектов, но и на покупку коммерческой недвижимости, гаражей, машиномест и т.д. Во-вторых, ипотечный кредит подразумевает лишь предоставление заемных средств под залог недвижимости. Термин «ипотека» обозначает именно форму залога [6].
Вместе с тем, при использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и определение возможности применения в России [3].
На сегодняшний день в мировой практике можно выделить две принципиально различные модели организации системы жилищного кредитования.
Модель депозитного института (модель сберегательного банка и накопительных счетов). Сберегательные банки аккумулируют средства на цели ипотечного жилищного кредитования главным образом через вклады и контрактные сбережения; они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их. Данная модель получила широкое распространение в ряде западноевропейских стран, например во Франции и в Германии. Но главная проблема ее реализация в России – это угроза установления отрицательных, рыночных ипотечных ставок по вкладам (ниже процента инфляции), наравне с ограничением размеров привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, теряя сбережения другой, незаинтересованной части населения.
Модель ипотечной компании. Вклады не привлекаются напрямую ипотечными компаниями, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель привлекательна тем, что решает проблему долгосрочных финансовых ресурсов. В случае организации такой модели в России в первую очередь возникнет проблема поиска инвестора при отсутствии развитого рынка ценных бумаг[3].
К мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся:
Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования.
Кредитная организация выдает ипотечные кредиты населению, а далее самостоятельно их рефинансирует. Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг облигационного типа – закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. Основным недостатком одноуровневой модели ипотечного кредитования является ее негибкость. Это не дает возможность разрабатывать новые программы ипотечного кредитования. Возможность применения в России некоторые черты одноуровневой модели ипотечного кредитования было бы полезно привнести в российскую ипотечную систему по следующим причинам: низкая рисковость и самофинансируемость модели [2].
Российская модель ипотечного кредитования построена на основе двухуровневой (американской) модели.
В связи с этим представляется необходимым провести детальный анализ американского кризиса нестандартного ипотечного кредитования, для того чтобы выявить, какие элементы и особенности модели привели к нему. Это необходимо для определения наиболее слабых сторон двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования. предупреждения ошибок, которые были допущены кредитными организациями.
Дефолт одного из участников рынка ипотечного кредитования, банков, по причине процентной ставки ФРС, рисковых программ ипотечного кредитования, некачественного андеррайтинга в сегменте нестандартного кредитования, а также отсутствия государственного регулирования рынка ипотеки, привел к цепной реакции. Посредством секъюризации ипотечных кредитов кризис распространился не только на внутренний, но и на мировой рынок [9].
Вместе с тем, основными финансовыми ресурсами государства являются налоговые поступления, определяющая уровень финансовой и экономической безопасности. Которые напрямую влияют на механизм мобилизации финансовых ресурсов, эффективность и стабильность налоговой системы [4].
В любом случае члены ФРС должны будут найти золотую середину, сбалансировав нависшую над миром угрозу дефляции с относительно высоким макроэкономическим потенциалом в США [5].
Кризис, родиной которого были США, стал причиной падения производств, увеличения массовой безработицы, снижения уровня жизни населения в мире в целом. Россия не стала исключением, даже, наоборот, для неё воздействие мирового кризиса оказалось наиболее ощутимым. Экономические и финансовые проблемы, существование которых стало очевидным в кризисный и посткризисный периоды, являются следствием структурных проблем в экономике [7].
По американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, возврат которого обеспечивается закладной на недвижимость. Вследствие, за тем банк может осуществить продажу требований по данному ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству государственного типа. Из нескольких «выкупленных» притязаний по ипотечным кредитам агентство создает пул, на базе которого выпускает облигации. Финансирование ипотеки в таком случае идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые фирмы и др.
На первичном ипотечном рынке выданные ипотечные кредиты, передаются специально созданным агентствам. При этом речь идет об ипотечных кредитах, надлежащих жестким эталонам агентств. Эти агентства имеют все шансы поступить с приобретенными ипотечными кредитами разными методами.
Для Российской Федерации в случае организации подобной системы в первую очередь появится неувязка розыска инвестора и недоступности развитого рынка ценных бумаг [8].
Модель контрактных ссудосбережений – наиболее распространена в Германии и в ряде стран Западной Европы.
Инвестирование ипотечного процесса по данной схеме осуществляется без создания специальных ипотечных банков и участия инвестиционных компаний, путем организации замкнутого цикла. Это качество имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Плюсом является также возможность проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном тапе взаимоотношений.
Истоки практического функционирования данной модели в различных странах начали складываться еще в XIX в. В дореволюционной России они проявлялись в деятельности многочисленных союзов и обществ взаимного кредита [3].
Специфика описанных моделей ипотечного кредитования представлена на рисунке [2].
Мировые классические модели ипотечного кредитования
Жилищное ипотечное кредитование играет важную роль в зарубежных странах в решении жилищной проблемы. При этом многие страны оказывают существенную государственную поддержку жилищному ипотечному кредитованию путем формирования специальных государственных институтов, субсидирования процентной ставки по ипотеке, путем предоставления гражданам дополнительных льгот. Данные мероприятия направлены на повышение доступности жилищного ипотечного кредитования для широких слоев населения [1].
И несовершенства каждой модели должны учитываться при построении своей же модели, для нормальной работоспособности системы жилищного ипотечного кредитования в России. Так как опыт зарубежных стран не применим в чистом виде, с учетом культурно-национальных традиций и наличие нерешенных социально-экономических проблем страны.