Особое место в экономике России принадлежит промышленной отрасли, которая считается основной и ведущей ветвью в сфере материального производства, играет главную роль в становлении, как производительных сил, так и производственных отношений.
В настоящее время для отечественной экономики имеют принципиальное значение не только количественная, но и качественная характеристика экономического роста, структурные сдвиги в экономике, значение которых не менее важно, чем темпы роста. [2] Именно на этом пути единственно возможным оказывается выполнение приоритетов экономической политики: повышение инвестиционной привлекательности Российской Федерации, улучшение делового климата и создание благоприятной деловой среды; рост доли производительных [6] расходов в структуре бюджетов бюджетной системы Российской Федерации; импортозамещение; повышение качества жизни и увеличение объема инвестиций в человеческий капитал; сбалансированное региональное развитие; повышение качества функционирования институтов государственной власти; развитие информационных технологий и поддержка высокотехнологичных секторов экономики. [5]
Одним из инструментов реализации намеченных мероприятий является создание индустриальных парков. Согласно ФЗ № 488–ФЗ « О промышленной политике в Российской Федерации» Главе 3 статье 19 « Индустриальные (промышленные) парки»: «Создание новых и развитие существующих индустриальных (промышленных) парков на территориях субъектов Российской Федерации осуществляется с учетом стратегии пространственного развития Российской Федерации, а также схем территориального планирования Российской Федерации и схем территориального планирования субъектов Российской Федерации».
В настоящее время новые тенденции повлекли внесение изменений в действующее законодательство. В силу положений ст. 46.4 Градостроительного Кодекса РФ комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории [1].
Необходимо отметить, что комплексное освоение территории представляет собой систему специфических правоотношений, возникающих между публично-правовым субъектом с одной стороны, к числу которых относятся исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления и юридическим лицом с другой стороны [3].
Сравнительная таблица ст. 46.2 и 46.4 Градостроительного кодекса РФ
|
Договор о развитии застроенной территории |
Договор комплексного освоения территории |
||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом |
заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. |
||
|
обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления |
обязательство органа местного самоуправления |
одна сторона и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц |
другая сторона (исполнительный орган гос. власти или орган местного самоуправления) |
|
подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с требованиями, правилами и нормами |
утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с требованиями, правилами и нормами |
подготовить и представить проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с требованиями, правилами и нормами |
обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию |
|
создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории |
принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома |
осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления |
|
|
уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности |
после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам |
осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории |
|
Окончание табл.
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки |
|
осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории |
|
|
обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки |
|||
|
Дополнительные условия |
Дополнительные условия |
||
|
осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии |
обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках |
передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи; |
обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры за границами земельного участка, в отношении которого заключен договор, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границе такого земельного участка к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таком земельном участке |
Применительно к настоящей статье контрагент публично-правового субъекта будет обозначен как «застройщик». В силу возникших правоотношений застройщик обязуется подготовить проект планировки территории и проект межевания территории, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению в установленные договором сроки; в отношении земельных участков, образованных из такого земельного участка, также осуществить предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, кроме того осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в свою очередь обязуется обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию [4].
Существуют также обязанности, носящие совместный характер или устанавливаемые по соглашению сторон договора, такие как – совместно обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов индустриальных парков, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки.
В зависимости от условий договора на одну из сторон возлагается обязанность осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства. Данное соглашение может содержать в себе и иные условия. Важно отметить, что произошло принципиальное изменение подхода законодателя к развитию территории, что выразилось в следующем:
1. К застройщику предъявляются повышенные требования, нашедшие свое закрепление в ст. 46.8 Градостроительного кодекса РФ. Можно прийти к выводу, что значительное внимание законодателя к застройщику при регулировании отношений обусловлено особой социальной значимостью указанных правовых норм, ввиду необходимости уже на первоначальном этапе при подготовке к аукциону не допустить к участию юридических лиц, имеющих сомнительную репутацию и как следствие максимально минимизировать возможность неисполнения участником своих обязательств.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления могут выступать одновременно в роли контрагента и контролирующего органа. В указанных правоотношениях находит свое воплощение сочетание методов правового регулирования гражданского, земельного, административного, экологического права.
Таким образом, договор с привлечением инвестиций (частного капитала) может являться одним из способов развития территории. Застройщик в свою очередь, деятельность которой направлена на систематическое извлечение прибыли. С точки зрения реализации правовых норм следует отметить, что указанные нормы с учетом практики их применения будут совершенствоваться [7]. В настоящее время существуют два законопроекта о развитии территорий, подготовленные Минэкономразвития России, которые возможно будут приняты Государственной Думой РФ в 2017–18 году, отличительной особенностью которых является появление общего термина «развитие территории», которое в настоящее время отсутствует в нормах действующего законодательства. Есть все основания полагать, что 18 определение «развитие территории», получив нормативное закрепление, будет включать в себя и понятие «комплексное освоение территории».