Настоящая работа посвящена рассмотрению изменений, произошедших в зоне мелкой розничной торговли в центре Харбурга, района города Гамбург в Германии, в результате строительства нового торгового центра в 2004 году и тому, какие меры были предприняты для противодействия нежелательным изменениям.
Гамбургский городской район Харбург (Stadtbezirk Hamburg-Harburg) расположен на юге города Гамбурга на левом берегу реки Эльбы. Получивший статус города в 1297 году Харбург вошёл в состав города Гамбурга в 1937 году, но и в настоящее время исторический центр Харбурга является центральным местом высшей категории (Oberzentrum) для граничащих с Гамбургом районов федеральной земли Нижняя Саксония (Niedersachsen) и соответственно рынком закупки бытовых товаров для большого количества людей, проживающих в них [2][4].
Основная масса покупателей, регулярно посещающих центр Харбурга, проживает в четырёх зонах, обозначенных на карте номер 1: во-первых, в центральных кварталах городского района Харбург, соответствующих историческому центру Харбурга, во-вторых, в остальных кварталах (Stadtteile) района Харбург и в кварталах района Гамбург-Центр (Stadtbezirk Hamburg-Mitte), расположенных на левом берегу Эльбы, в-третьих, в ближних пригородах и в-четвёртых, в более отдалённых населённых пунктах имеющих быстрое сообщение с центром Харбурга посредством автотрасс либо железной дороги.
По оценкам на 2011 год жители Нижней Саксонии (зоны 3 и 4) составляют около 80% покупателей, посещающих магазины в центре этого района. В целом число клиентов магазинов в центре Харбурга, включая кроме регулярных клиентов также проезжих и туристов, на 2011 год оценивалось в 829 000 человек, что означало скачкообразный рост по сравнению с 1999 годом, когда оно составляло всего 480 000 человек, и ожидалось что к 2020 году это число возрастёт в куда более скромном масштабе до 843 000 [4].
Карта 1. Зоны охвата розничной торговли в центральной части Гамбургского района Харбург.
Источник: DR. LADEMANN & PARTNER GMBH/Böhm, 2012, С. 14
В 1970-80х годах были проведены новейшие крупные градостроительные преобразования центральной части Харбурга. Тогда, вследствие строительства подземного туннеля городской электрички (S-Bahn), была проложена улица Харбургер Ринг (Harburger Ring) по которой следуют маршруты автобусов и проезжают автомобили, а улица Люнебургер-Штрассе (Lüneburger Straße), исторически бывшая одной из основных торговых улиц в Харбурге, стала пешеходной зоной [2].
В результате, по обе стороны улицы Харбургер Ринг сложилось несколько кварталов (Quartiere), каждый с собственными специфическими характеристиками торговли [4].
Карта 2. Кварталы в центра Харбурга
Источник: DR. LADEMANN & PARTNER GMBH/Böhm, 2012, С. 38
Большое количество магазинов розничной торговли оказалось в квартале вокруг улицы Люнебургер-Штрассе, на собственно улице Люнебургер-Штрассе, проходящей сквозь квартал с юга на север, и нескольких соседних улицах и переулках. В квартале Люнебургер Штрассе магазины традиционно играют более важную роль, чем жильё и офисные помещения. Там предусмотрено место для 113 мелких и средних магазинов, в большинстве своем расположенных на первых этажах малоэтажной застройки по всей территории квартала. Часть магазинов расположены в находящихся на северном конце улицы Люнебургер-Штрассе, выходящих к улице Харбургер Ринг относительно небольших торговых центрах Харбург-Аркаден (Harburg Arcaden) и Сити-Галери (City Galerie). Внутри квартала эти торговые центры занимают окраинное положение. [3] [4]
В соседних с Люнебургер-Штрассе кварталах розничная торговля чередуется с жилыми и офисными помещениями либо сконцентрирована в одной точке квартала:
В квартале вокруг ратуши (Rathaus), к западу от Люнебургер-Штрассе, розничная торговля представлена в основном отдельными небольшими магазинами и киосками [4].
В квартале Занд (Sand), помимо разрозненно расположенных магазинов, на площади Занд находится открытый 6 дней в неделю рынок (Wochenmarkt am Sand) где торгуют в основном окрестные фермеры [4].
В квартале Шиппзее (Schippsee) находится универмаг Карштадт с площадью продаж в 13 000 квадратных метров, благодаря которому суммарная площадь магазинов в этом квартале, составляющая 19 280 квадратных метров, несколько превосходит суммарную площадь магазинов в квартале Люнебургер Штрассе составляющую 18 840 квадратных метров [4].
В юго-восточной части квартала Зеевепассаже (Seevepassage) расположен универмаг Маркткауф-центер, а по соседству с ним – несколько магазинов-дискаунтеров. В юго-западной части квартала Зеевепассаже расположены в основном магазины с ориентированным на мигрантов нишевым ассортиментом, предлагающие им пищевые и бытовые товары из стран их исторического происхождения и относительно мало посещаемые собственно немецкими клиентами. На западе квартала, на улице Харбургер Ринг, находится пустующее с начала 2000-х годов здание бывшего торгово-делового комплекса Харбург-центр [4].
В середине 2000-х годов к этим пяти кварталам добавился ещё один: квартал Фёникс-центр (Phoenix Center), названный так по открывшемуся в 2004 году в бывшей промышленной зоне торговому центру, который занимает большую часть территории и вмещает большинство магазинов квартала. Магазины в этом торговом центре покрывают весь спектр товаров, с уклоном в сторону моды и обуви, также в Фёникс-центре находятся различные точки питания. В Фёникс-центре находятся филиалы многих известных торговых фирм [3][4].
Торговый центр расположен в непосредственной близости железнодорожного вокзала Харбург, через который проходят линия городской электрички, маршруты пригородных поездов и останавливаются многие поезда дальнего следования, а также автобусного вокзала, к которому ведет большое количество автобусных маршрутов [1].
Благодаря широкому спектру товаров, удачному расположению и рекламе бренда, Фёникс-центр быстро стал притягивать покупателей, что оказало благоприятное влияние на объём торговли в центре Харбурга, увеличив общую площадь магазинов в центре Харбурга с 64 200 кв.м. в 1999 году до 84 500 кв.м. в 2012 году, резко увеличило общее число покупателей, приезжающих в Харбург из Нижней Саксонии, и расширило зону охвата Харбургской розничной торговли [4].
Одновременно открытие нового крупного торгового центра привело к переезду туда некоторых магазинов из соседних кварталов, что привело к сокращению числа магазинов в остальных пяти кварталах центра Харбурга, общая площадь магазинов вне Фёникс-центра сократилась в тот же период времени с 64 200 кв.м. до 60 100 кв.м., а также к усугублению существовавших структурных проблем в квартале вокруг Люнебургер-штрассе [4][5].
В квартале Люнебургер Штрассе, включая торговый центр Харбург-Аркаден, существовала проблема пустующих магазинов. После открытия Фёникс-центра туда переместились ряд успешных магазинов из Люнебургер-Штрассе, что особо заметно на примере магазинов моды. Так в 2001 году 42% магазинов в квартале Люнебургер-Штрассе торговали в основном одеждой, преимущественно женской, а к 2007 году эта доля сократилась до 25%. Освободившиеся в результате переездов площади не всегда находили новых хозяев, и количество пустующих магазинов увеличилось. Новые магазины зачастую предлагали дешёвые товары, малопривлекательные для клиентов среднего достатка, которые предпочитали посещать только Фёникс-центр и не заходить на Люнебургер-Штрассе. В торговом центре Харбург-Аркаден, не способном конкурировать с Фёникс-центром ввиду намного меньшего размера в 8 000 кв.м. и не столь оптимального расположения, доля пустующих магазинов была особо высока, однако ситуация стабилизировалась к началу 2010-х годов, когда там расположились магазины низкого и, отчасти, среднего ценового сегмента [4][5]. Внутри квартала Люнебургер-Штрассе проблемы особо сильно проявлялись в его южной части, а также в сопредельных участках соседних кварталов [2].
По ранее опробованному в некоторых других районах города примеру в 2009-2016 годах в квартале Люнебургер-Штрассе действовала „Бизнес-инициатива по улучшению районов“, которая объединила большинство владельцев земли и недвижимости в квартале с целью улучшения привлекательности квартала для покупателей. „Бизнес-инициатива“ координировала действия своих членов, том числе для привлечения инвестиций на 540 000 евро, способствовала общему маркетингу квартала и улучшению его внешнего вида, а в 2014-2016 годах в рамках инициативы существовал централизованный менеджмент по аренде торговых площадок [2][3] [6].
В 2010-е годы для развития торговли в центре Харбурга вне Фёникс-Центра районной администрацией (Bezirksverwaltung) было предусмотрено реорганизовать зону розничной торговли в центре Харбурга согласно "концепту кости" (Knochenkonzept), называемому так по аналогии с трубчатыми костями, длинными и тонкими с двумя утолщениями на концах. Этот концепт предусматривал развивать второй центр торговли, в противовес Фёникс-Центру, который должен быть образован вокруг площади Херберт-Венер-Платц, на стыке кварталов Занд, Шиппзее и Люнебургер-Штрассе. Его основными объектами притяжения покупателей должны быть универмаг Карштадт, рынок на площади Занд и торговый центр Харбург-Аркаден. Улицы Люнебургер Штрассе, Вильсторфер Штрассе и Зеевепассаже, пролегающие между этими двумя местами концентрации торговли, должны служить коридором для пешеходов, перемещающихся между этими двумя центрами, и содержать магазины, привлекающие людей к захождению в них "по пути" [2][4].
Карта 3. Отображение «Концепта кости» в центре Харбурга
Источник: DR. LADEMANN & PARTNER GMBH/Böhm, 2012, С. 81
Реализация "концепта кости" требовала некоторых градостроительных изменений в южной оконечности Люнебургер-Штрассе, где переход в сторону пешеходной зоны Зеевепассаже и ведущий к Фёникс-Центру улице Вильсторфер-Штрассе возможен либо через Т-образный перекрёсток с сильным автотранспортным движением, либо через построенный в 1980-е годы подземный переход Глориа-туннель (Gloria-Tunnel), воспринимаемый многими пешеходами как плохо освещённый и малопривлекательный [2][4].
Согласно планам, подземный переход Глориа-Туннель должен был быть облагорожен открытием в нём кафе и созданием галереи современного искусства, пешеходная зона в квартале Зеевепассаже должна быть перестроена по проекту берлинской архитектурной фирмы, выбранному по результату конкурса. Также рыночная площадь Занд должна быть отремонтирована и облагорожена, чтобы сделать рынок более привлекательным для публики [1][2].
Осуществление этих проектов должно было быть профинансировано хозяевами Фёникс-центра в обмен на разрешение со стороны властей на расширение самого Фёникс-центра. По состоянию на конец 2017 года проекты реализуются, но не без проблем: финансирование оказалось недостаточным, а кафе в Глориа-туннеле было вынуждено закрыться [1].
Предпринятые меры и общий экономический рост в городском районе Харбург позволили стабилизировать ситуацию в сфере розничной торговли в квартале Люнебургер-штрассе. В период 2013-2015 годов количество покупателей увеличилось на улице Люнебургер-Штрассе, а также в пешеходной зоне квартала Зеевепассаже, на площади Занд и прилегающей к ней пешеходной зоне, причём на улице Люнебургер Штрассе число покупателей достигало 20 000 человек в день. В тоже время в мелких переулках число посетителей сократилось, так, в апреле 2015 года на улице Люнебургер Штрассе пустовало 8% всех магазинов, в то время как на всей территории, охваченной Бизнес-инициативой, эта доля достигла 17% [2]. Это свидетельствует о том, что поток посетителей протекает в соответствие с „концептом кости“. Также на месте некоторых исчезнувших магазинов появились гастрономические и развлекательные заведения, что вместе с облагораживанием уличного пространства, привлекающим прохожих к отдыху, привело к тому, что в квартале Люнебургер-Штрассе происходит трансформация из преимущественно торговой зоны в зону смешанного пользования [1].
В целом развитие торговли в центре Харбурга является типичным случаем для исторических центров немецких городов, в которых были построены новые крупные торговые центры [5]. Меры, предпринятые в Харбурге для противодействия определённым отрицательным последствиям этого развития, выглядят в целом успешными, и могут, с учётом градостроительных, политических и экономических особенностей Харбурга, быть примером для городов, где планируется строительство аналогичных центров. Автору представляется интересным передача такого опыта развития в российских условиях, где в настоящее время также активно строятся крупные торговые и торгово-развлекательные центры.