Многие вкладчики в России предпочитают инвестировать свои средства в недвижимое имущество. Объясняется это тем, что рынок недвижимости наиболее устойчив к внешним и внутренним экономическим факторам, а именно: валюта зависима от темпа инфляции, ценные бумаги зависимы от успешности предприятия, а депозитные сбережения могут сгореть.
Справочная информация:
Инфляция-это устойчивая тенденция роста общего роста цен в экономике.
Также не стоит забывать про обычных людей, для которых жилая недвижимость- жизненная необходимость. Они формируют основную массу клиентов ипотечного кредитования. Поэтому, как продавцам, так покупателям необходимо знать статистику изменения цен на жилье. В данной статья будет рассмотрена динамика изменения цен на жилую недвижимость за последние 13 лет и прогноз до 2025 г.
Ниже были рассмотрены цены на 1 кв. метр общей площади квартир на рынке жилья в Москве в период с 2005 по 2018 гг. и влияющие по нашему мнению на нее факторы: время, курс доллара, уровень инфляции.
При анализе статистических данных Росстата [1], уровня инфляции [2], курса доллара [3] приведенных на рисунке 1 использовался корреляционно-регрессионный анализ [1].
На графике дополнительной правой оси соответствуют курс доллара и уровень инфляции в период с 2005 по 2018 гг.
Линейные тренды для стоимости 1 кв. метра жилья, курса доллара и уровня инфляции имеют соответственно вид:
M = 7 602,69T - 15 161 876,44 (1)
D = 3,0738T - 6144,5 (2)
In = -0,466T + 945,8 (3)
где T – год измерения;
M- стоимость 1 кв. метра в рублях;
D- курс доллара в рублях;
In- уровень инфляции;
Было установлено, что коэффициент корреляции, ρ, между ценой жилья и временем, курсом доллара и уровнем инфляции равны соответственно 0,88, 0,61 и 0,29. В то же время корреляционная связь между временем и уровнем инфляции и между временем и курсом доллара достаточно велики (-0,58 и -0,51)
С его помощью были найдены уровни значимости величин в той или степени, влияющие динамику цен на 1 кв. метр жилья в Москве в период с 2005 по 2018 гг. В частности, курс доллара, уровень инфляции и время. Эти значения составили: -1,422; 2,429; 6,503 соответственно. Исходя из этих данных можно сделать следующие выводы: наибольшей значимостью обладает «время» (6,503).
M= -22255846+11126,14T+3551,199In-607,9D (4)
Рис. 1. Цена 1 кв. метра жилья за 2005 по 2018 гг. в Москве.
На графике цены 1 кв. метра жилья в Москве можно наблюдать резкий рост и падения. Все они связаны с различными экономическими явлениями.
На рост цен в период с 2004 по 2007 гг. повлиял тот факт, что в это время почти 40% процентов жилищного фонда ушло под социальные программы и переселение очередников. В результате чего, на рынок попало лишь 20-50% новостроек столицы.
На рисунке 1 явно прослеживается цикличность изменения стоимости жилья: рост – стабилизация – спад. И это не удивительно: спрос на него порождает увеличение предложения, далее следует насыщение рынка, и продавцы жилье вынуждены снижать цены. Кроме того, на снижение стоимости жилья могут влиять различные социальные программы, политические и экономические явления.
В результате корреляционно-регрессионного анализа возможных периодов цикла было установлено, что он составляет 7 лет. Были получены модели полиномиальная второй степени (4) и линейная (5) модели:
C= 32508,8+33547,3(T-2004-7k)2 – 3013,7(T-2004-7k) + 49025k; (4)
C = 68673,6 + 9437,46 (T-2004-7k) +49025k: (5)
где Т – год, значение k зависит от номера цикла изменения стоимости: k=0 для 2005-2011 годов; k=1 для 2012-2018 годов; k=2 для прогноза изменения стоимости в 2019-2025 годов.
Уровень достоверности аппроксимации R2 для соотношения (4) 0,88, а для (5) 0,79, что подтверждает достоверность моделей. Все объясняющие переменные, входящие в уравнения значимы (уровень значимости не более 0,02). При этом наибольшее влияние на стоимость жилья оказывает переменная k (уровень значимости 0,0000686 и 0,00033).
По моделям (4), (5) был получен прогноз стоимости 1 кв. м жилья в Москве на 2019-2025 годы, представленный на рисунке 2.
Рис. 2. Цена 1 кв. метра жилья за 2005 по 2018 гг. в Москве и ее прогноз до 2025 года.
Предугадать динамику цен на жилую недвижимость практически невозможно. Цены будут то падать из-за внешних и внутренних экономических факторов, таких как кризис и перенасыщение рынка жилья, то возрастать по причине роста уровня инфляции и др.