На Российском рынке недвижимости набирает популярность такая схема создания строительного проекта, как Fee-девелопмент.
Рассмотрение лишь одного Fee-девелопмента без упоминания о Speculative- девелопменте было бы неправильным. Поэтому следует провести сравнительную характеристику обоих терминов, раскрыть их суть, а также выявить плюсы и минусы, характерные каждому направлению девелопмента по отдельности. Девелопмент (от англ. «развитие»)- это деятельность по созданию объектов недвижимости с целью получения прибыли.Как было сказано выше, принято разделять два основных вида девелопмента- fee-development и speculative development.
Fee-development- это такой вид девелопмента, при котором компания осуществляет реализацию проекта на заказ от инвестора, получая при этом фиксированный доход, доля которого составляет около 10 % от стоимости реализации всего проекта. При этом девелопер не рискует своими денежными средствами. Данный вид девелопмента, как правило, распространен в деятельности тех компаний, которые только вышли на рынок. Далее, по мере развития, компании из fee-девелоперов превращаются в Speculative-девелоперов, что позволяет им развиваться и получать большую прибыль от реализации проектов.
Однако следует учитывать, что использования той или иной схемы зависит и от внешней конъюнктуры. Например, в условиях кризиса, когда цены на такой актив, как земельные участки возросли, некоторые компании переориентировали свою деятельность со Speculativedevelopment на fee-development. Например, известная на рынке ГК «Баркли», именно из-за поднятия цен на земельные участки, теперь работает по схеме fee-development.[1]Использование схемы fee-development, также целесообразно для банков, которые в результате тех или иных причин оказались владельцами недостроенных земельных участков, брошенных зданий и сооружений, а также прочих объектов незавершенного строительства. Использование данной схемы будет выгоднее, потому что заключение контракта с профессиональным игроком на рынке недвижимости приведет к качественному и быстрому результату, а именно строительству и реализации проекта, что является существеннее дешевле , чем создание отдельного подразделения. Иногда непрофильные компании пытаются завершить строительство своими силами, однако не имея опыта в данном сегменте рынка, они часто сталкиваются с повышением затрат и увеличением времени на строительство. В итоге, все равно приходится обращаться за помощью к профессиональному девелоперу, чтобы он завершил начатый проект.
Speculativedevelopment- это такой вид девелопмента, при котором девелопер сам выступает организатором процесса строительства объекта, вкладывает свои собственные денежные средства и несет все риски, связанные с реализацией заданного проекта. В данном виде девелопмента прибыль оказывается намного выше, чем при схеме fee-development, однако и риски, которые несет девелопер намного значительнее. Данный подход также намного сложнее, так как девелоперу надо совмещать в одном проекте финансовые, проектировочные, архитектурные, инжиниринговые, риелторские и другие мероприятия.
Что касается активного распространения схемы fee-development в России, то следует заметить следующие особенности:
1. В условиях сложившихся отношений на рынке недвижимости инвестор мало доверяет компании, работающей по данной схеме, так как фи девелопер не рискуя собственными средствами может быть не заинтересован в сдаче объекта в срок. Поэтому добросовестному девелоперу приходится вкладывать свои денежные средства в проект, чтобы инвестор увидел заинтересованность первого в качественном и своевременном завершении проекта. Именно с такой проблемой столкнулась компания StormProperties.StormProperties – крупный девелопер, за плечами которого внушительный портфель реализованных проектов в Москве и других городах России. Первым проектом, в котором компаниявыступила соинвестором вместе с фондом MarbletonPropertyFund (Совместный фонд американской JERPartners и AlfaCapitalPartners), стал бизнес-парк K2 [2].
2. Некий толчок к развитию в России, fee-девелопмент получил после того, как известные и зарекомендовавшие себя на рынке команды девелоперов (такие, как вышеназванная ГК «Баркли») остались без достаточных денежных средств после очередного кризиса. Имея навыки, но не обладая средствами, они вышли на рынок и стали предлагать себя как fee-девелоперы инвесторам.
Сравнительная характеристика Fee и Speculative девелепмента
|
Fee-development |
Speculative-development |
|
|
Вознаграждение |
5-10 % |
|
|
Вовлеченность в проект денежными средствами |
За счет инвестора |
Собственными денежными средствами |
|
Риск |
низкий |
Высокий (рискует собственными денежными средствами) |
Теперь выведем сравнительную таблицу с двумя схемами девелопмента.
Как мы видим, оба вида девелопмента имеют совершенно разную характеристику, которая обусловлена различным уровнем риска, вовлеченностью денежных средств на создание проекта и вознаграждение для девелопера. Поэтому, в разных экономических ситуациях имеет смысл использования того или иного вида девелопмента. Но при нестабильной экономической ситуации, в частности кризисе, очень большой популярностью будет пользоваться именно схема fee-девелопмент, потому что у небольших компаний, ограниченных в бюджете будет возможность за вознаграждение 5-10 % реализовать проект.
Услуги fee-девелоперов будут становиться все более востребованными на Российском рынке недвижимости. Данная услуга могла бы широко развиться, если бы на российский рынок вышли иностранные девелоперы, готовые вкладывать свои средства в разные сегменты недвижимости.