В период мирового финансового кризиса, проблема задержки строительства и сдачи жилых домов в эксплуатацию, стала как никогда актуальна во всем мире.
С наступление кризиса многие застройщики столкнулись с такой проблемой, как финансирование строящегося объекта.
Стало меньше спроса на готовые объекты недвижимости и меньше доступных банковских кредитов. Не все застройщики смогли выполнить свои обязательства в установленные сроки. С такой ситуацией пришлось столкнуться многим россиянам, которые вкладывали свои сбережения в покупку квартиры еще на стадии строительства.
Однако, в отличие от России, обманутых дольщиков нет практически нигде.
В то время когда по России прокатилась волна скандалов с обманутыми дольщиками, за границей все было тихо и спокойно. Неприятности на зарубежных рынках ограничивались лишь переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию. До кризиса проблемы задержек строительства практически не существовало. За рубежом, в той же Болгарии, подобного рода проблемы решаются более цивилизованными способами, а сроки задержки строительства не такие уж большие, как например, в Москве. Существует и другая принципиальная разница, которая заключается в том, что за рубежом предполагается поэтапное оплата строительства, поэтому, если строительство приостановлено, то покупатель также может прекратить производить все платежи, предусмотренные графиком.
Один из механизмов защиты вложений частных покупателей за границей – это escrow accounts: деньги переводят не застройщику, а на счет специального финансового агента, который перечисляет транш компании только по завершении оговоренного этапа проекта. Таким образом, застройщик имеет гарантию оплаты, а покупатель застрахован от намеренных задержек строительства. Еще более распространенный, хотя и не такой продвинутый способ защиты прав покупателя – обычная поэтапная оплата. Это по сути то же, что и escrow accounts, но здесь покупатель имеет дело с застройщиком напрямую.
Причина множества скандалов с обманутыми дольщиками в России в том, что у нас в стране не было и нет ни одного из этих механизмов, – застройщики даже в кризис хотят получить все и сразу. Правда, они могут предоставить рассрочку, но при этом российский покупатель должен платить независимо от хода строительства.
Схема, по которой деньги необходимо платить непосредственно застройщику, не сулит покупателю спокойствия в кризисные времена. Тем не менее даже без счетов условного депонирования поэтапная оплата – важная «подушка безопасности». Обычно финансирование проекта разделяется на стадии, соответствующие этапам строительства. Сначала утверждение проекта, получение всех разрешений, после чего банк выдает часть кредита. Затем следуют выход на нулевой уровень (заливка фундамента), получение второй части кредита. Далее – возведение стен и т.д. Это все накладывается на матрицу продаж: скажем, чтобы получить очередной транш, нужно продать 30 %, затем еще 10 % жилья в проекте. Такая схема может различаться по этапам, количеству кредитных траншей, процентным ставкам в зависимости от страны.
В некоторых государствах защитить права покупателя при долгострое помогают банковские гарантии. Их предоставляют, например, в Тунисе. Это означает, что до полного окончания строительства все взносы частных инвесторов хранятся на закрытом счете, к которому девелопер не имеет доступа. При покупке объекта недвижимости клиент вправе потребовать лицензии и справки из кредитной организации, подтверждающие наличие банковской гарантии. По описанной схеме производили продажи, например, в Тунисе.
Российские эксперты рынка считают, что в отношении строящихся за рубежом объектов покупатели могут столкнуться с задержкой сдачи дома в эксплуатацию, но потерять деньги – едва ли. Случаев с обманутыми дольщиками на практике не было. Самый плохой сценарий, который возможен на рынке зарубежной недвижимости, – это задержка строительства на один-два года, что для России вообще считается нормой.
В числе наиболее проблемных рынков нередко называют Дубай. Однако, если дубайский застройщик обанкротился, покупатель может вернуть деньги в полном объеме. В случае задержки строительства орган по регулированию сектора недвижимости RERA обязывает девелопера привязать план оплаты к числу возведенных этажей. При выборе проекта off plan покупателю следует выяснить, зарегистрирован ли застройщик в земельном департаменте, выкуплена ли в собственность земля, на которой возводят объект, открыт ли escrow account, существует ли план поэтажной оплаты, лицензия на строительство и сертификат, выданный RERA. А на сайте RERA всегда можно проверить, имеют ли брокеры и застройщики лицензию этого ведомства.
Если инвестор в Дубае задерживает выплаты, то застройщик имеет право расторгнуть контракт, вернув ему лишь 25 % от стоимости объекта. Допустим, вы внесли 35 % и прекратили платежи. Вам возвращают 25 %, а еще 10 % можно получить только после перепродажи контракта или сдачи объекта в эксплуатацию. C начала два месяца на размышление вам дает девелопер, потом еще месяц – Земельный департамент. Если вы все же не в состоянии платить, то контракт аннулируют. Таким образом, закон в Дубае сбалансирован – он в равной степени защищает и застройщиков, и покупателей. Несмотря на кризис, в 2009 г. в эмирате было построено объектов недвижимости (жилые и коммерческие) на 5 млрд дирхам ОАЭ. В том же году выдано 100 тыс. резидентских виз.
В некоторых странах влияние кризиса на сроки сдачи домов в эксплуатацию оказывается не столь драматичным. Например, в Турции практически не ведут продажи недостроенных объектов.
По мнению ведущих экспертов рынка недвижимости сейчас с начала 2015г. все-таки есть риск остановки строек и банкротства компаний. Если сохранится высокая ключевая ставка, у застройщиков появятся проблемы с кредитованием, а из-за снижения платежеспособного спроса им может не хватить собственных средств, поступающих от дольщиков. В группе риска, в первую очередь, небольшие подмосковные компании, строящие жилье дальше 15–20 км от МКАД. Дело в том, что у крупных девелоперов большинство проектов расположено недалеко от Москвы, где фокусируется основной спрос. В условиях ухудшения экономики и возможного снижения цен такие комплексы будут оттягивать на себя основную массу покупателей, а удаленные от столицы новостройки начнут испытывать дефицит спроса.
По прогнозам экспертов, если негативные тенденции в экономике сохранятся продолжительное время (от года и более) в перспективе двух-трех лет это приведет к сокращению объемов ввода нового жилья примерно на 30–50 %.
В заключение следует отметить, что эксперты советуют обращать внимание на договор: желательно, чтобы в нем были прописаны строгие штрафные санкции в случае задержки строительства, максимально сокращен перечень форс-мажорных обстоятельств. На практике именно форс-мажором большинство застройщиков прикрывают свое опоздание со сдачей проектов. Климатические условия – самый распространенный вариант отписки, при том что климат за последние два-три года нигде радикально не менялся.
Библиографическая ссылка
Вольнов М.А. ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ ЗАДЕРЖКИ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЖИЛЫХ ОБЪЕКТОВ В РОССИИ ВО ВРЕМЯ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА НА ПРИМЕРЕ ОПЫТА ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН // Международный студенческий научный вестник. – 2015. – № 4-3. ;URL: https://eduherald.ru/ru/article/view?id=13246 (дата обращения: 20.04.2024).